Investire in un immobile commerciale: perché il rendimento lordo non basta

Negli annunci di immobili a reddito si legge quasi sempre un numero: il rendimento lordo, cioè il canone annuo diviso il prezzo. È un buon punto di partenza per confrontare le offerte, ma non è quello che resterà a te.

Il calcolo vero parte dal prezzo complessivo: oltre al prezzo d'acquisto vanno messe le imposte, il notaio, l'eventuale mediazione e gli interventi necessari per rendere l'immobile affittabile. Poi, ogni anno, dal canone vanno tolte le imposte sul reddito, l'IMU, le spese condominiali non ribaltabili sull'inquilino, l'assicurazione e una quota per la manutenzione straordinaria.

C'è poi la voce che pesa di più e che nessun annuncio riporta: il rischio di periodi senza inquilino. Un negozio su una strada di passaggio e uno in una zona in calo possono avere lo stesso canone oggi e risultati molto diversi tra cinque anni. Per questo la durata residua del contratto, la solidità del conduttore e la domanda in zona valgono quanto il numero in percentuale.

Quando analizziamo un'operazione con il Property Advisor mettiamo tutte queste voci in una sola scheda: rendimento lordo, netto, scenari di sfitto e possibilità di uscita. È il modo più semplice per capire se un'occasione è davvero tale.